出险近两年，“旧改之王”佳兆业终于推出了境外债务重组方案。

10月17日晚间，佳兆业集团（股票代码：1638.HK）发布了关于境外债务重组的公告。

根据公告，佳兆业集团与本金总额123亿美元的境外债务持有人接洽，持有上述123亿美元债务35%本金总额的投资人组成了债权人小组，目前佳兆业集团已经向债权人小组提出了初步的境外债务重组方案。

重组方案的内容包括，将一部分现有债务转换为佳兆业集团的股份，即降杠杆计划，剩余债务兑换为新的以美元计价的公开票据，佳兆业集团资产（包括一系列旧改项目）处置所得款项净额将作为新票据偿还的资金来源。对于债转股、发行新票据的具体金额，佳兆业集团在公告中并没有说明。

与此同时，佳兆业集团表示，目前尚未与债权人小组就境外重组条款达成最终协议，对于其提出的重组方案中的某些条款，债权人小组并不支持。“尽管如此，本公司将继续与债权人小组进行对话，尽快落实重组方案的条款。”通常情况下，境外债务重组方案通过的前提是，拥有本金总额75%的投资人签署重组协议，对于该数据，佳兆业亦没有公布，而从上述佳兆业与债权人小组沟通的情况来看，距离债务重组成功还有不少距离。

在公告中，佳兆业集团还披露了自身的债务情况，截至2022年12月末，其境内有息负债约506亿元，其中363亿元为项目层面的负债；境外有息负债约123亿美元，其中包括优先票据未偿还本金115美元，永续资本证券未偿还本金约2亿美元，以及其他债务约6.5亿美元。另外，佳兆业集团给合营企业、联营公司负债提供的财务担保约238亿元。

佳兆业集团基于市场理想状态对2023～2033年期间的现金流做了一个预计：土储开发项目和未转化为土储的旧改项目将产生750～900亿元的自由现金流；处置投资物业、自持物业组合将产生60～70亿元的现金流量净额；物业管理、酒店管理在内的其他业务部门预计产生10～20亿元的净收入。总的来看，上述三项未来十年的现金流总额范围为820～990亿元。

佳兆业集团称，在偿还境内债务的本金、利息、其他财务担保后，扣税前可用于境外债的现金预计约为600～750亿元。而按照当前的汇率，佳兆业集团上述披露的123亿美元境外债约等于人民币899.4亿元。也就是说，未来十年，理想状态下，佳兆业集团可用于偿还境外债务的现金流小于债务金额本身，大约有144～299亿元的缺口。

那么，偿债的资金缺口如何解决？当前，已经有不少房企提出了境外债务重组方案，面对偿债资金缺口，削债成为房企采取的主要方式，上个月境外债务重组成功的融创最终削债金额就超45亿美元，接近境外债务总额的一半。削债意味着投资人的退让，而这或许也是佳兆业债务重组推进之难的重要原因。

在境外债务重组方案初步拟定之时，佳兆业在境外也面临投资人的清盘呈请，从中可以窥见佳兆业集团与投资人的交锋。

10月16日，佳兆业集团发布公告称，清盘呈请及撤销申请的聆讯已延后至2024年2月6日，至此，佳兆业集团的清盘呈请的聆讯时间已经三次次延期。

佳兆业集团最早被呈请清盘是在今年7月，根据彼时的公告，布洛德峰投资顾问有限公司向香港高等法院提出清盘呈请，主要原因是佳兆业集团全资附属公司未偿还发行的债券，涉及本金1.7亿元。若最终被清盘，自清盘呈请提出之日起佳兆业集团的任何财产处置、股份转让、股东变更将无效。

对于上述清盘呈请，佳兆业集团表示极力反对，“呈请的提出不代表呈请人能成功对公司进行清盘。呈请并不代表其他持有债券份额者的利益，并且可能损害本公司的价值，本公司将寻求法律措施以坚决反对呈请，并采取一切必要行动保障本公司的合法权利。”

对于房地产企业在境外接到清盘呈请，IPG中国首席经济学家柏文喜此前对第一财经表示，由于内房股基本上都以小红筹的方式在港上市，美元债的发债主体都位于境外，按照发债协议，境外债务违约的企业往往已触发了被清盘的条件，不过由于这些企业的有效资产和业务都集中于国内，境外的清盘裁决未必能够得到境内法院的支持，因此债务人申请清盘一般只是为了给违约企业施压，以促使其做出对自身有利的妥协。

而实际上，2022年至今，花样年、中国恒大、新力控股、大发地产、祥生控股、融创中国等房企的境外主体均收到了投资人的清盘呈请，至今鲜有企业真正被清盘。

根据业绩公告，佳兆业集团已经连续两年亏损，2021年、2022年分别亏损127亿元、130亿元。今年上半年，佳兆业集团持续亏损，经营收入136亿元，亏损金额约70亿元。

截至今年6月末，佳兆业集团现金（包括受限制现金）及银行存款约为45亿元，扣除预售款后的资产负债率上升至90%，净负债率上升至602%，现金短债比为0.01。另外，截至今年6月30日，佳兆业集团银行计息及其他借款的金额为1179亿元，而其无受限的现金及现金等价物仅为14亿元。

保交付方面，2023年上半年，佳兆业集团累计交付33个项目，约2.1万套房源，截至今年6月末，佳兆业集团已取得土地使用权证、建筑工程施工许可证，并正处于开发中的项目有84个。